Юридические консультации

Вопрос: В феврале этого года в устной форме договорились о покупке дома за 350 тыс.р. В этот же день был передан задаток 140 тыс.р. Никаких письменных документов при этом не составлялось, есть только свидетели. Мы оформили много документов за свой счет. Однако хозяин в настоящее время отказался продавать дом и хочет возвратить нам задаток. Как заставить хозяина продать дом по оговоренной ранее цене.

Ответ: Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Фактически Вы заключили предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) который заключается в той же форме, что и основной (т.е. купли-продажи). Устная форма договора (сделки) в Вашем случае не допускается, Вами не была соблюдена простая письменная форма. В соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания. Суд даже свидетелей заслушивать не станет и никакие свидетельские показания не будут приняты судом во внимание. Иных доказательств у Вас нет. Заставить собственника продать Вам дом на оговоренных ранее условиях в данном случае невозможно. Пока отдают деньги, забирайте, поскольку у Вас нет доказательств того, что Вы их передавали. При совершении сделок с недвижимостью советую воспользоваться услугами специалистов в этой области.


Вопрос: В квартире зарегистрированы: бабушка и внучка. Бабушка владеет квартирой на основании договора мены. Будет ли внучка иметь право на наследование квартиры в случае смерти бабушки? Наследники первой очереди - два сына.

Ответ: Квартира принадлежит бабушке и она имеет право распорядиться ею при жизни по своему усмотрению (продать, подарить, совершить договор мены или ренты с условием пожизненного содержания) и тогда она в состав наследства не войдёт. Кроме того, бабушка может нотариально удостоверить завещание в пользу любого лица. Наследники первой очереди (дети, супруг, родители ст.1142 ГК РФ) могут частично оспорить завещание, если к моменту открытия наследства будут нетрудоспособны (пенсионный возраст или инвалидность) ст.1149 ГК РФ, т.к. в этом случае имеют право на обязательную долю в наследстве. Если бабушка не оставит завещания, то квартиру унаследуют поровну наследники первой очереди - два сына.

Вопрос: Можно ли приватизировать квартиру и не выделять долю ребенку? Цель приватизации - продажа с покупкой новой квартиры.

Ответ: Несовершеннолетний ребенок должен участвовать в приватизации. Ребенок может быть исключен из договора приватизации только с согласия органов опеки и попечительства. По практике, единственная причина, по которой ребенка могут исключить из договора приватизации, это приватизация на ребенка большей доли в другой квартире.


Вопрос: Хотим продать 2 комнаты в трехкомнатной квартире. Сосед не хочет делать отказ от преимущественного права покупки. Что делать?

Ответ: Ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Вам необходимо известить соседа в письменном виде о намерении продать Ваши доли с указанием цены. Если сосед откажется купить их, либо не купит их в течение 1 месяца после получения уведомления, вы вправе продавать свои доли третьим лицам. Иногда соседи умышлено не получают уведомления, тем самым, как они думают, делают невозможным продажу комнаты. Однако участие в сделке специалиста поможет решить и эту проблему.

Вопрос: У меня есть комната в двухкомнатной коммунальной квартире. Стою на очереди по улучшению жилищных условий. Муж зарегистрирован в дру­гой квартире и не стоит на очереди. Если наш сосед согласится продать вторую ком­нату ( 18 кв. м ), может ли государство по­мочь мне ее выкупить? Например, по про­грамме «Доступное жилье молодежи». И на каких условиях?

Ответ: Для участия в подпрограмме «Обеспе­чение жильем молодых семей» нужно, чтобы возраст каждого из супругов на день принятия в подпрог­рамму был не более 30 лет. Кроме того, вся семья должна быть нуждающейся в улучшении жилищных условий. Необхо­димо, чтобы супруги имели доходы (на­копления), достаточные для оплаты средней стоимости жилья в части, пре­вышающей предоставляемую субсидию. Условия определены Постановлением Правительства РФ №285 от 13.05.2006 г.

Вопрос: Мне принадлежит двухкомнатная квартира по договору купли-продажи. В квартире прописаны брат и его несовершеннолетний сын. Какие операции я могу совершить с этой квартирой. Могу ли я ее продать или разменять?

Ответ: Пункт 1 ст. 209 Гражданского Кодекса РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, Вы можете продать квартиру, обменять, подарить или иным образом распорядиться ею, без согласия зарегистрированных в квартире лиц. Так как брат и его ребенок не являются собственниками квартиры, то Вы можете их снять с регистрационного учета (в судебном порядке или они должны в паспортном столе написать заявление о снятии с учета).

Вопрос: Мне с сестрой принадлежит трехкомнатная квартира. Сестра умерла, оставив по завещанию свою половину квартиры племяннику. Я пенсионерка. На какую долю квартиры могу претендовать, если подам в суд?

Ответ: При наличии завещания наследники по закону могут претендовать на наследство, если они имеют право на обязательную долю. Сестра не является наследником первой очереди, и поэтому обязательную долю может получить, только если докажет, что умершая сестра ее содержала последний год жизни и эта поддержка являлась основным и постоянным источником доходов.

Вопрос: Моя тетя сделала завещание, в котором все свое имущество она завещает мне. Может ли она изменить завещание, если оно у меня?

Ответ: Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании. Каждое последующее завещание отменяет предыдущее.

Вопрос: Я, находясь в законом браке приобрел квартиру. Деньги были от продажи другой недвижимости, приобретенной мною ранее безвозмездно. Как я понимаю, жена в таком случае не имеет формальных оснований на часть моей собственности. Изменится ли ситуация в случае рождения ребенка?

Ответ: Имущество супругов, нажитое в период брака, является совместным. Если имущество получено по безвозмездным сделкам или до брака, то такое имущество является личной собственностью супруга. В Вашем случае, если супруга подаст на раздел имущества, то Вам необходимо будет доказать, что данная квартира приобреталась исключительно за счет средств, полученных от продажи Вашего личного имущества. Как показывает судебная практика, одного совпадения цены проданного и купленного имущества совсем недостаточно. Наличие детей в семье не влияет на режим совместно нажитого имущества.

Вопрос: Необходимо ли согласие жены на продажу квартиры, если данная недвижимость была приобретена в браке, путем приватизации?

Ответ: Так как недвижимость приобретена по безвозмездной сделке, то она не является совместно нажитым имуществом и согласие супруга на ее продажу не требуется.

Вопрос: Муж оформил завещание, по которому все имущество, оформленное на него как в период брака, так и до этого, разделил поровну между мной, несовершеннолетней дочерью и пожилым отцом. Могут ли в этом случае претендовать на наследство два ребенка (совершеннолетние) от первого брака мужа и его бывшая жена?

Ответ: Бывшая жена сможет претендовать только на долю имущества, которая ими была куплена в период брака, если не истек срок давности. Дети смогут получить обязательную долю в наследстве даже при наличии завещания, если на дату смерти вашего мужа они будут нетрудоспособными - то есть инвалидами или пенсионерами.

Вопрос: В 1983 году мы переехали в двухкомнатную квартиру со смежными комнатами. В квартире уже была произведена перепланировка, комнаты сделаны изолированными. При приватизации квартиры нам внесли изменения в технический паспорт и потребовали узаконить перепланировку или привести помещение в первоначальное состояние. Правомерно ли это и что нам грозит в случае неисполнения этого требования?

Ответ: Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для принятия решения о перепланировке необходимо представить ряд документов, в том числе проект перепланировки. В случае неисполнения требования о согласовании перепланировки или приведения жилого помещения в первоначальное состояние, законодательство предусматривает довольно жесткие меры от штрафов до продажи квартиры с торгов и выселения.

Вопрос: Полгода назад я купил квартиру, но бывший собственник не собирается выписываться и освобождать квартиру. Как выселить бывшего собственника и его семью?

Ответ: Новый собственник жилья может предъявить иск продавцу о выселении и снятии с регистрационного учёта на основании ст.304 ГК РФ, ст.35 ЖК РФ. Если продавец в договоре или отдельном документе давал обязательство освобождения жилья в определённый срок, то сослаться при предъявлении иска можно на ст.310 ГК РФ (недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств). По решению суда продавец и члены его семьи будут выселены из квартиры. Фактически исполнение решения о выселении производят судебные приставы-исполнители. Они предлагают добровольно исполнить решение суда. Если ответчики в установленный срок не выселяются сами, то решение исполняется принудительно.

Вопрос: Облагается ли налогом пенсионер при продаже квартиры, собственником которой является 2 года?

Ответ: Поскольку при продаже квартиры пенсионер получает доход, то в соответствии со ст. 207 Налогового Кодекса (НК) РФ, он будет является налогоплательщиком налога на доходы физических лиц. Так как квартира находится в собственности менее трех лет, то пенсионер имеет право на получение налогового вычета в размере 1 000 000 рублей (ст. 220 НК РФ). Вы вычитаете 1 000 000 рублей с продажной стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи, а с оставшейся суммы платите налог 13 %. Для предоставления имущественного налогового вычета необходимо обратиться в налоговый орган по месту регистрации с заявлением на предоставление имущественного налогового вычета.

Вопрос: Мной и мужем по договору купли-продажи была приобретена 3-х комнатная квартира. Право собственности оформлено только на мужа. В квартире прописаны муж и сын. Буду ли я иметь права на приобретенную на имя мужа квартиру? Может ли муж выписать несовершеннолетнего ребенка?

Ответ: Ваша доля собственности в квартире составляет 1/2 от квартиры, Вы можете выделить ее, даже находясь в браке. Неважно при этом, на кого оформлена квартира, важно, что приобреталась она в браке и не получена по договору в пользу третьего лица, в дар, и не по наследству. Выселить, ни Вас, ни ребенка из этой квартиры, Ваш муж не сможет. При подаче искового заявления о разделе имущества, Вы вправе обраться к суду, о выделении Вам большей доли с учетом интересов ребенка.

Вопрос: Если я покупаю комнату в коммунальной квартире, нужен ли отказ от преимущественного права покупки (или согласие) соседей, комнаты которых не приватизированы?

Ответ: Согласно действующему законодательству, правом преимущественной покупки обладают только сособственники. Поскольку комнаты соседями не приватизированы, они не являются их собственниками, следовательно правом преимущественной покупки они не обладают и уведомлять их о вашем намерении продать комнату не нужно.